Minggu, 01 Februari 2015

ALWESIUS BICARA SEGALANYA TENTANG NOTARIS DAN PPAT: TAHAPAN/LANGKAH  BAGI PENGEMBANG PROPERTI DALAM PE...

ALWESIUS BICARA SEGALANYA TENTANG NOTARIS DAN PPAT: TAHAPAN/LANGKAH  BAGI PENGEMBANG PROPERTI DALAM PE...: TAHAPAN/LANGKAH  BAGI  PENGEMBANG PROPERTI DALAM PELAKSANAAN PROYEK PERUMAHAN Oleh : Alwesius, SH, MKn I.                    SURVE...

ALWESIUS BICARA SEGALANYA TENTANG NOTARIS DAN PPAT: MENJUAL ATAU MENJAMINKANHARTA GONO GINI DALAM HAL ...

ALWESIUS BICARA SEGALANYA TENTANG NOTARIS DAN PPAT: MENJUAL ATAU MENJAMINKANHARTA GONO GINI DALAM HAL ...: 1.   Pendahuluan Dengan berlakunya UU No. 1 tahun 1974 tentang Perkawinan maka status harta benda yang terdapat di dalam suatu [perka...

MENJUAL ATAU MENJAMINKANHARTA GONO GINI DALAM HAL SALAH SATU PASANGAN TELAH MENINGGAL DUNIA

1.   Pendahuluan

Dengan berlakunya UU No. 1 tahun 1974 tentang Perkawinan maka status harta benda yang terdapat di dalam suatu [perkawinan pasangan suami isteri, terdiri dari:
a.   harta bawaan, yaitu harta yang dibawa ke dalam perkawinan oleh masing-masing pihak.
b.   harta bersama (harta gono gini), yaitu harta yang diperoleh suami dan atau isteri sepanjang perkawinan mereka, kecuali yang berasal dari warisan atau hibah.
Harta bawaan tetap menjadi hak milik pribadi pihak yang membawa dan berada didalam pengurusan pihak yang membawa  harta tersebut dan masing-masing pihak bebas untuk melalukan perbuatan hukum atas harta pribadinya tersebut. Untuk melakukan perbuatan hukum atas harta bersama (harta gono gini) maka  masing-masing suami atau isteri harus memperoleh persetujuan dari pihak yang lain. (Pasal 36 UU Perkawinan).  

2,    Status harta gono Gini dalam hal salah satu pasangan suami siteri meninggal

Dalam hal salah seorang sumai isteri meninggal dunia maka harta gono gini tersebut dibagi 2 (dua) bagian yang sama besarnya, yaitu 1/2 (setengah) bagian menjadi hak bagian pasangan suami atau isteri yang masih hidup, sedangkan 1/2 (setengah) bagian yang lainnya menjadi hak bagian suami/isteri yang meninggal dunia (lihat pasal 128 KUHPerdata atau pasal 96 KHI) dan masuk menjadi harta warisan suami/isteri yang meninggal dunia tersebut.

Karena 1/2 (setengah) bagian dari harta gono gini tersebut masuk dalam harta warisan suami/isteri yang meninggal maka tentunya demi hukum beralih dan menjadi hak bagian dari para ahli waris suami/isteri yang meninggak. Siapa yang menjadi ahli waris ditentukan oleh hukum apa yang berlaku bagi Pewaris, apakah hukum perdata atau , hukum Islam.

3.     Menjual atau menjaminkan harta gono gini 

Diatas telah dikatakan dalam hal suami/isteri hendak melakukan perbuatan hukum atas harta bersama misalnya untuk menjual atau menjaminkan harta gono gini maka ia  harus memperoleh persetujuan dari isteri/suaminya. 
Dalam hal suami/isteri meninggal dunia maka persetujuan tersebut tetap diperlukan jika isteri/suami yang masih hidup hendak melakukan perbuatan hukum atas harta gono gini tersebut.. Kenapa demikian? Oleh karena harta gono gini yang tadinya merupakan harta bersama antara suami dan isteri, sekarang dengan meninggalnya salah seorang suami/isteri  menjadi harta bersama antara isteri/suami yang masih hidup dengan para ahli waris suami/isteri yang ,meninggak dunia tersebut.

Jadi sekalipun sertipikat tanah atas harta gono gini tersebut terdaftar atas nama suami atau isteri yang masih hidup tertap saja untuk menjual dan menjaminkan tanah  tersebut diperlukan persetujuan dari para ahli waris dari isteri/suami yang meninggal dunia tersebut. 

Sekian.
Smoga bermanfaat.

Salam
Alwesius, SH, MKn

Jumat, 30 Januari 2015

TAHAPAN/LANGKAH  BAGI  PENGEMBANG PROPERTI DALAM PELAKSANAAN PROYEK PERUMAHAN
Oleh : Alwesius, SH, MKn


I.                   SURVEI LOKASI

Hal yang diperhatikan disini:
1)           Lokasi dengan akses relatif baik ke pusat kegiatan dan fasilitas publik.
2)           Harga tanahnya kompetitif, cara pembayaran tidak memberatkan.
3)           Ada saluran pembuangan.
4)           Pasar/Minat Calon Pembeli
5)           Kualitas air.

II.                   CEK PERUNTUKAN TANAHNYA

Ø   Cek peruntukan tanah ke dinas tata kota setempat untuk memastikan lokasi memang bisa untuk perumahan.

Ø   Perjelas juga Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), Garis Sempadan Jalan (GSJ) dan Garis Sepadan Bangunan Koefisien bangunan (GSB)-nya karena akan mempengaruhi harga jual rumah. Misalnya, kalau KDB-nya hanya 20 persen, berarti salable area (yang boleh dijual berupa tanah+bangunan) hanya 20 persen dari total lahan.

III.                   PENELITIAN SEGI  YURIDIS DAN SEGI FISIK TANAHNYA

Meliputi:

1.          Status tanahnya (apakah tanah hak, tanah negara, tanah ulayat, tanah kas desa dll)
2.            Siapa pemegang haknya
3.            Ada atau tidak ada hak-hak pihak lain
4.            Tanah yang mana yang dihendaki/lokasi
5.            Berapa luasnya
6.    Ada atau tidak adanya bangunan/tanaman di atasnya dan jika ada, siapa pemiliknya (ingat Asas Pemisahan Horizontal) 

Penelitian tentang tanah tersebut harus memperhatikan adanya faktor-faktor sebagai berikut:

1.            Faktor-faktor penyebab tidak adanya kepastian mengenai siapa pemegang haknya (Subyeknya), yaitu:

a.            Bukti peralihan hak karena transaksi;
b.           Bukti peralihan hak karena pemindahan hak;
c.            Bukti identitas pemegang hak.

2.            Faktor-faktor penyebab tidak adanya kepastian mengenai tanah yang dihaki (Obyeknya), yaitu:

a.        Batas-batasnya tidak pasti;
b.           Belum ada pengukuran/pemetaan;

IV. PENGURUSAN IJIN (PERMEN NO. 2 TAHUN 1999 TENTANG IJIN LOKASI)

IZIN YANG DIPERLUKAN:

A.          DILUAR JAKARTA

1.           Persetujuan Penanaman Modal sesuai ketentuan yang berlaku
2.           Ijin Lokasi

B.          DI JAKARTA

1.           Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan Lokasi/Lahan (SP3L)
2.           Surat Ijin Penunjukkan Penggunaan Tanah (SIPPT)

Tanah-tanah yang tidak memerlukan izin lokasi bisa langsung dibeli.

V.        KEGIATAN PEROLEHAN TANAH

Perolehan Tanah dapat dilakukan melalui cara:

1.            Perjanjian dengan pemilik tanah, misalnya Perjanjian Kerjasama (BOT), sewa menyewa, pemberihan HGB atas tanah hak milik
2.            Jual beli atau pemindahan hak lainnya
3.            Jual beli yang didahulu dengan perubahan hak (hak milik diubah menjadi HGB)
4.            Pembebasan/Pelepasan hak


VI.       PENGURUSAN IJIN PEMANFAATAN RUANG (IPR)

Di daerah tertentu pengurusan IPR hanya dapat dilakukan setelah dipenuhinya kewajiban Pengembang untuk menyerahkan tanah pemakaman seluas 2 % (dua persen) dari luas tanah yang diajukan IPR.

Untuk penyerahan tanah pemakaman tersebut dibuat Berita Acara Penyerahan Tanah Makam yang dilampirkan didalam permohonan IPR.

VII.   MENGAJUKAN PERMOHONAN HGB INDUK

Pengajuan permohonan HGB Induk dilakukan dengan memeprhatikan ketentuan Permen No. 9 tahun 1999 jo Permen No. 2 tahun 2013.

Permohonan diajukan melalui Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat. Jika disetujui akan diterbitkan Surat Keputusan Pemberian HGB dan selanjutnya setelah dipenuhinya semua syarat yang ditetapkan di dalam SKPH dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, dilakukan pendaftaran hak di Kantor Pertanahan untuk memperoleh Sertipikat HGB atas nama Pengembang.

VIII.PENGURUSAN PEIL BANJIR DI DINAS PENGAIRAN DAN SUMBER DAYA AIR

IX.    PENGESAHAN SITE PLAN (ZONING)

Setelah memiliki IPR maka dapat dilakukan pengurusan pengesahan Site Plan di Dinas terkait.
Disini kita mesti melakukan konsultasi dengan Dinas Pemda setempat agar lahan 60% luas lahan efektif, KDB, GSB dll dapat dipastikan sesuai pada aturan yang berlaku.
(Dan sisa lahan 40% untuk Fasos dan Fasum)

X.        STAKE OUT

Setelah site plan terbit kita harus dapat mengajukan stake out yakni analisa atas lahan kavling-kavling diluar saleable area untuk fasos, fasum dan jalan untuk dibuatkan sertipikat terseNdiri dari 40% sisa lahan efektif.

XI.      PENGURUSAN AMDAL

AMDAL (Analisa Mengenai Dampak Lingkungan) atau jika tidak dibutuhkan AMDAL (untuk proyek yang kecik)cukup dengan mengurus ijin UKL (Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup)/ UPL (Upaya Pemanfaatan Lingkungan Hidup).


XII.    PENGURUSAN IMB


XIII.PEMASARAN

Jika Site Plan disetujui dan IMB telah diterbitkan maka dapat dilakukan pemasaran rumah secara resmi.

XIV.  PEMECAHAN SERTIPIKAT

Bersamaan dengan pemasaran dapat dilakukan pemecahan sertipikat sesuai jumlah kavling yang telah direncanakan.






Kamis, 11 September 2014

PELATIHAN PRAKTEK PEMBUATAN AKTA NOTARIS

PELATIHAN PRAKTEK PEMBUATAN AKTA NOTARIS

LP3H "INP Jakarta" kembali akan melaksanakan PELATIHAN DAN BIMBINGAN PRAKTEK PEMBUATAN AKTA NOTARIS SERTA PEMBAHASAN PERMASALAHAN BERKAITAN DENGAN PEMBUATAN AKTA NOTARIS YANG BERKAITAN DENGAN AKTA2 PERSEROAN TERBATAS, AKTA-AKTA YANG BERKAITAN DENGAN YAYASAN, AKTA2 YANG BERKAITAN DENGAN PERJANJIAN KREDIT DAN JAMINAN, yang akan dilaksanakan pada hari SABTU dan MINGGU tanggal 27 dan 28 SEPTEMBER 2014 pukul 08.30 – 15.30, biaya Rp. 1.500.000.- , Pembayaran di transfer ke rek. Bca no. 5735062449 a.n alwesius.(setelah transfer sms ke 08158825748), Bertempat di Hotel Sentral, Jln Pramuka, Jakarta Timur. PENDAFTARAN PESERTA : 18 AGustus - 21 September 2014, dengan cara email bukti transfer ke alwesius_notaris@yahoo.co.id, atau bbm (pin BB 7D4DB000) dengan menyebut nama dan wilayah jabatan, no. Telp kantor dan hp. . ASLI BUKTI TRANSFER WAJIB DIBAWAH PADA SAAT PELAKSANAAN DAN DISERAHKAN KEPADA PANITIA UNTUK PENDAFTARAN ULANG.PENDAFTARAN ULANG : 1. Menyerahkan asli bukti transfer ;2. Kartu Nama; 3, Pas Foto 3 x 4 (2 lembar). Peserta memperoleh bahan pelatihan dan contoh2 akta (dan CD) , 2 x coffee break dan makan siang.NB: Yang sudah membayar tidak dapat dibatalkan tapi dapat diganti dengan peserta lainTks.Tempat terbatas. Salam.Alwesius.SH,MKn
PEMBICARA:
1. ALWESIUS, SH, MKn
2. DR (Candidat) M.J. WIDIJATMOKO, SH,SpN
3. DR. HABIB ADJIE, SH
MATERI PELATIHAN PRAKTEK PEMBUATAN AKTA PT
1. Pembuatan Akta Pendirian + Pembahasan pasal2 tertentu yg esensial di dalam AD
2. Pembuatan Akta Perubahan, Perbaikan atau Pembetulan
3. Pembuatan Akta Risalah Rapat + Variasi berbagai keputusan RUPS
4. Pembuatan Akta Pernyataan Keputusan Rapat + Contoh RUPS yg dibuat dibawah tangan dan kapan kita membuat akta PKR
5. Pembuatan Akta Penyataan Keputusan Para Pemegang Saham diluar rapat (Sirkuler) + Contoh Penyataan Keputusan para Pemgeng saham di luar RUPS (Sirkuler)
6. Pembuatan akta berkaitan dengan peneyesuaian AD PT dengan UUPT
7. Pembuatan akta untuk mengatasi permasalahan berkitan dengan Direksi dan Dewan Komisaris yang telah expired serta tanggungjawab terhadap perbuatan hukum yg telah mereka lakukan.
8. Pembuatan akta berkaitan dengan adanya pemindahan hak atas saham (jual beli saham, hibah dan penyerahan hak atas saham)
9. Pembuatan akta berkaitan dengan adanya pengambilalihan saham ( akuisisi)
10. Penyelesaian permasalahan dan pembuatan akta berkaitan dengan penyetoran saham diluar setoran tunai (setoran dengan harta tidak bergerak, setoran dengan saham di perusahaan lain, setoran piutang)
11. Dll yang menyangkut berbagai permasalahan berkaitan dengan pembuatan akta PT lainnya.
MATERI PELATHAN PRAKTEK PEMBUATAN AKTA YAYASAN
1. Pembuatan Akta Pendirian Yayasan
2. Pembuatan Akta berkaitan dengan akta yang didirikan sebelum UU No. 16/2006 tapi tidak ditindaklanjuti pengesahannya sebagai badan hukum ke Menhukham.
3. Pembuatan Akta berkiatan dengan Yayasan yang didirikan sebelum berlakunya UU No. 16/2001, tapi masih berjalan kegiatannya dan telah memenuhi syarat yang tercantum dalam Pasal 15 A PP No. 2/2013.
4. Pembuatan Akta berkiatan dengan Yayasan yang didirikan sebelum berlakunya UU No. 16/2001, tapi masih berjalan kegiatan dan memenuhi syarat yang tercantum dalam Pasal 37A PP No. 2/2013.
5. Pembuatan akta berkaitan dengan Yayasan yang didirikan berdasarkan UU No. 16/2006 atau telah memenuhi syarat Pasal 15 A PP No. 2/2013 atau Pasal 37A PP No. 2/2013, tapi ingin dilikuidasi dan dibubarkan.
6. dll
MATERI PELATIHAN PRAKTEK PEMBUATAN AKTA PK DAN AKTA2 JAMINAN
1. Pembuatan akta Perjanjian kredit dan pembahasan pasal2 tertentu yang ada di dalam akta PK.
2. Pembuatan akta Perubahan PK atau akta addendum.
3. Pembuatan akta Novasi.
4. Pembuatan akta-akta berkaitan dengan jaminan utang
5. dll

Senin, 01 September 2014

PENGUASAAN DAN PEMILIKAN PULAU OLEH ORANG ASING DI INDONESIA


 DI INDONESIA
Oleh: Alwesius, S.H., M.Kn


A.          Pendahuluan

Akhir-akhir ini di media massa kembali banyak diperbincangkan mengenai pembelian pulau oleh orang asing. Masalah yang sama telah beberapa kali menjadi pembicaraan di media.  
Berdasarkan ketentuan UU No. 5 tahun 1960 (UUPA) dan PP No. 40 tahun 1996, memang orang asing dimungkinkan untuk menguasai dan memiliki tanah di Indonesia. Penguasaan dan pemilikan tanah oleh orang asing di Indonesia hanya dapat dilakukan dengan hak pakai atau hak sewa, dengan pembatasan yang ditetapkan di dalam  peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Dengan adanya ketentuan tersebut di atas apakah mungkin orang asing dapat membeli atau mengusaia dan memiliki pulau di Indonesia? Jika mungkin, bagaimana caranya?.

B.          Peengusaan dan Pemilikan Tanah Oleh Orang Asing

Orang asing dapat menguasai dan memiliki tanah di Indonesia dengan hak pakai maupun hak sewa. Penguasaan dan pemilikan tanah oleh orang asing tersebut diatur lebih lanjut di dalam PP Nomor 41 tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.(PP 41/1996).
Pasal 1 ayat 1 PP 41/1996 menentukan “Orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki sebuah rumah untuk tempat tinggal atau hunian dengan hak atas tanah tertentu.”. Selanjutnya Pasal 1 ayat 2 PP 41/1996 menentukan “ Orang asing yang berkedudukan di Indonesia sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) adalah orang  asing  yang  kehadirannya  di  Indonesia  memberikan  manfaat  bagi  pembangunan nasional.
Rumah atau Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh orang asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 adalah:
1.    Rumah yang berdiri sendiri yang dibangun di atas bidang tanah:
a.    Hak Pakai atas tanah Negara;
b.   Yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemengang hak atas tanah.
2.    Satuan rumah susun yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai atas tanah Negara.(Pasal 2 PP 41/1996)

Berdasarkan ketentuan tersebut di atas maka jelas bahwa memang orang asing dapat menguasai dan memiliki tanah di Indonesia yaitu dengan hak pakai atau hak sewa.  Penguasaan dan pemilikan tanah untuk orang asing tersebut khusus diperuntukan untuk rumah tinggal dan hanya boleh satu bidang tanah saja, yang tentunya dengan batas-batas yang diperbolehkan sesuai ketentuan peraturan perundang-undang yang berlaku.
Menurut ketentuan yang berlaku di Indonesia, orang asing t5idak dapat menguasai dan memeiliki tanah dengan status hak milik, karena  orang asing bukan merupakan subyek hak milik  (Pasal 9 ayat 1 jo Pasal 21 ayat 1 UUPA), namun demikian masih terdapat kemungkinan orang sing menguasai dan memiliki tanah dengan status hak milik. Kemungkinan  tersebut diatur di dalam pasal 21 ayat 3 UUPA, yaitu    Orang asing dapat memiliki hak milik karena :

a.            Pewarisan secara ab-intestato (menurut UU);
b.            Perkawinan Campur dengan Persekutuan Harta;
c.             Peralihan Kewarganegaraan dari WNI menjadi WNA.

Jadi dengan terjadi peristiwa hukum tersebut maka tanah hak milik yang tadinya milik seorang WNI kemudian beralih kepemilikannnya menjadi milik seorang warga negara asing (WNA) maka hal tersebut diperbolehkan.Misalnya tanah hak milik A (WNI) yang meninggal dunia dan nenggalkan ahli waris (B) yang berkewarganegaraan Australia. Dengan meninggalnya A maka tanah hak milik tersebut demi hukum menjadi milik B yang berkjewarganegaraan asing. Hal ini diperbolehkan.

Namun selanjutnya harus diperhatikan bahwa  sesuai ketentuan pasal 21 ayat 3 UUPA tersebut, jika hal tersebut terjadi maka dalam waktu 1 (satu) tahun sejak diperolehnya tanah tersebut, tanah hak milik tersebut harus dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Jika hal tersebut tidak dilakukan maka haknya hapus dan tanahnya menjadi Tanah Negara.

Apabila orang asing tersebut tetap ingin menguasai tanah tersebut maka ia harus mengajukan permohonan perubahan hak miliknya menjadi hak pakai.

C.          Penguasaan dan pemilikan  Pulau oleh Orang Asing

Di atas telah diuarikan bahwa orang asing hanya dapat menguasai dan memiliki tanah di Indonesia dengan pembatasan yang ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia. Pembatasan tersebut berupa pembatasan dari segi status tanahnya, yaitu hanya berupa hak pakai atau hak sewa; pembatasan dari segi peruntukannya yaitu hanya untuk keperluan rumah tinggal;pembatasan dari segi luasnya; pembatasan dari segi peruntukannya yaitu hanya untuk keperluan rumah tinggal; dan juga pembatasan dari segi perizinan.
Dengan adanya pembatasan tersebut, apakah mungkin orang asing dapat membeli pulau atau dapat menguasai dan memiliki pulau, yang peruntukannya bukan untuk keperluan rumah tinggal melainkan untuk keperluan pariwisata?
Jika pembelian atau penguasaan dan pemilikan tersebut dengan menggunakan nama pribadi, sudah tentu tidaklah mungkin, karena sudah pasti melanggar ketentuan peraturan perundang-undang yang berlaku.
Jika tidak mungkin, lalu dengan cara apa pembelian atau penguasaan dan pemilikan pulau tersebut dilakuan?  
Menurut penulis, hal tersebut hanya mungkin dilakukan dengan menggunakan sutau perusahaan berbentuk perseroan terbatas (PT) yang sahamnya dimiliki oleh orang asing tersebut. Oranhg asing tersebut dapat mendirikan PT baru dan selanjutnya mengurus segala perizinan yang ada berkaitan dengan kegiatan usaha pariwisata tersebut atau orang asing tersebut dapat  membeli saham dari PT yang telah berjalan.  Pendirian PT maupun pembelian saham PT yang sudah berjalan dimungkinkan sepanjang jenis usaha yang akan dijalankann tidak tertutup untuk dilakukannya investasi asing. Usaha pariwisata dalah salah satu kegiatan usaha yang terbuka bagi investasi asing.
Selanjutnya melalui badan usaha berbentuk PT tersebut, orang asing yang bersangkutan dapat menguasai tanah-tanah yang luasnya mungkin hampir meliputi keseluruhan wilayah suatu pulau kecil. Penguasaan tanah atas nama PT tersebut tentunya dengan  Hak Guna Bangunan (HGB)  atau Hak Pakai atau mungkin juga denga Hak Guna Usaha (HGU), tergantung jenis usaha yang dijalankan oleh PT tersebut, karena hak-hak atas tanah tersebut adlah hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh PT.Hak-hak atas tanah tersebut dapat diperoleh melalui permohonan hak baru atau melalui jual beli.


D.          Kesimpulan

Penguasaan dan pemilikan tanah oleh orang asing hanya dapat dilakukan  terhadap tanah-tanah yang berstatus hak pakai atau hak sewa, dengan pembatasan-pembatasan tertentu sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku. Pembatasan tersebut berupa pembatasan dari segi status tanahnya, yaitu hanya berupa hak pakai atau hak sewa; pembatasan dari segi peruntukannya yaitu hanya untuk keperluan rumah tinggal;pembatasan dari segi luasnya; pembatasan dari segi peruntukannya yaitu hanya untuk keperluan rumah tinggal; dan juga pembatasan dari segi perizinan.

Dengan adanya pembatasan tersebut, maka  orang asing hanya  dapat menguasai dan memiliki pulau jika dilakukan dengan menggunakan suata perusahaan berbentuk perseroan terbatas (PT) yang sahamnya dimiliki oleh orang asing tersebut. Orang asing tersebut dapat mendirikan PT baru dan selanjutnya mengurus segala perizinan yang ada berkaitan dengan kegiatan usaha pariwisata tersebut atau orang asing tersebut dapat  membeli saham dari PT yang telah berjalan.  Pendirian PT maupun pembelian saham PT yang sudah berjalan dimungkinkan sepanjang jenis usaha yang akan dijalankann tidak tertutup untuk dilakukannya investasi asing. Usaha pariwisata adalah salah satu kegiatan usaha yang terbuka bagi investasi asing. Penguasaan dan pemilikan tanah oleh orang asing melalui PT tersebut tentunya dengan HGB, hak Pakai atau mungkin juga dengan HGU sesuai jenis dan kegiatan usahanya, karenan hak-hak tersebut adalah hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh PT.

Minggu, 31 Agustus 2014

PENGUASAAN DAN PEMILIKAN TANAH OLEH ORANG ASING MELALUI HGU DAN HGB



PENGUASAAN DAN PEMILIKAN TANAH OLEH ORANG ASING MELALUI HGU DAN HGB
Oleh: Alwesius, S.H., M.Kn


A.          Pendahuluan

Pada prinsipnya hak atas tanah yang disediakan oleh hukum tanah nasional kita bagai orang asing untuk menguasai dan memiliki tanah di Indonesia adalah “Hak Pakai”.  Ketentuan pengusaan dan pemilikan tanah oleh orang sing untuk keperluan rumah tinggak diatur di dalam Perauran Pemerintah  Nomor 41 tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.(PP 41/1996).
Pasal 1 ayat 1 PP 41/1996 menentukan “Orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki sebuah rumah untuk tempat tinggal atau hunian dengan hak atas tanah tertentu.”. Selanjutnya Pasal 1 ayat 2 PP 41/1996 menentukan “ Orang asing yang berkedudukan di Indonesia sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) adalah orang  asing  yang  kehadirannya  di  Indonesia  memberikan  manfaat  bagi  pembangunan nasional.
Rumah atau Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh orang asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 adalah:
1.    Rumah yang berdiri sendiri yang dibangun di atas bidang tanah:
a.    Hak Pakai atas tanah Negara;
b.   Yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah.
2.    Satuan rumah susun yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai atas tanah Negara.(Pasal 2 PP 41/1996)

Walaupun hukumnya sudah cukup jelas bahwa untuk orang asing yangb ingin menguasai dan memiliki tanah di Indonesia dapat dilakukan dengan hak pakai, namun ternyata masih banyak dilakukan upaya-upaya agar oreang asing dapat juga menguasai tanah dengan cara-cara lain, yaitu antara lain dengan menggunakan lembaga HGU atau HGB.




B.          Pemilikan dan Penguasaan Tanah oleh Orang Asing dengan HGU dan HGB

Pengusaan dan pemilikan tanah denga hak pakai ternyata tidak cukup menarik, karena hal tersebut membetasi gerak-gerik orang asing yang bermaksud untuk mencari keuntungan di Indonesia. Lembaga hak pakai tentunya membatasi orang asing untuk menggunakan tanahnya  guna keperluan usaha di Indonesia. Hal tersebut tentunya tidak memungkin dilakukan karena di dalam PP 41/1996 sudah jelas ditentukan bahwa tanah hak pakai tersebut hanya bisa digunakan untuk keperluan rumah tinggal.
Tanah yang disediakan untuk keperluan berusaha di Indonesia menurut hukum tanah nasional adalah tanah HGU dan HGB. HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu tertentu, guna perusahaan pertanian, perikanan dan peternakan (Pasal 28 ayat 1 UUPA). HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu 30 tahun. (Pasal 35 ayat 1 UUPA)
Sesuai ketentuan UUPA , HGU maupun HGB hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia dan badan hukum Indonesia. Badan hukum Indoesia dapat berupa Perseroan Terbatas (PT), Koperasi atau Yayasan.
PT sebagai badan hukum Indonesia, sahamnya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia maupun badan hukum Indonesia atau juga oleh orang asing atau badan hukum asing jika PT tersebut berupa PT PMA.
Oleh karena secara perorangan, orang asing tidak dapat menjadi subyek HGU atau HGB makapengusaan dan pemilikan tanah HGU atau HGB tersebut dilakukan melalaui pemilikan saham dalam suatu PT. Mereka dapat mendirikan PT PMA atau membeli saham PT PMA yang kemudian dapat menguasai dan memiliki tanah-tanah HGU atau HGB melalui PT PMA yang sahamnya mereka miliki tersebut.
Cara yang terakhir ini banyak dilakukan agar mereka dapat berusaha di Indonesia secara legal  dan dapat memperoleh ijin-ijin terkait dengan kegiatan usahanya tersebut.


C.          Kesimpulan

Wakaupun pada prinsipnya orang asing tidak dapat menguasai dan memiliki tanah di Indonesia dengan status HGU atau HGB, namun mereka dapat menguasai dan meiuliki tanah tersebut secara tidak langusng melalaui penguasaan dan pemilikan saham dalam suatu PT berupa PT PMA.