SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT WAJIB DIBUAT OLEH NOTARIS ATAU PPAT

Surat Kuasa Untuk Memberikan Hak Tanggungan (SKMHT)  adalah Surat atau Akta yang berisikan pemberian kuasa yang diberikan oleh Pemberi Agunan/Pemilik Tanah (Pemberi Kuasa) kepada Pihak Penerima Kuasa  untuk mewakili Pemberi Kuasa guna melakukan pemberian Hak Tanggungan kepada Kreditor atas tanah  milik Pemberi Kuasa.

Berdasarkan pengertian yang saya kemukakan di atas maka segala bentuk kuasa yang diberikan oleh Pemilik Tanah kepada pihak lain untuk mewakili Pemilik Tanah guna menjaminkan tanah miliknya, apabila pemberian jaminan tersebut dilakukan dengan dibebani Hak Tanggungan maka kuasa tersebut termasuk dalam SKMHT.

Pembuatan SKMHT harus memenuhi ketentuan yang ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku dan harus dipatuhi oleh setiap Notaris atau PPAT yang akan membuat SKMHT tersebut atau harus dipatuhi oleh PPAT yang akan membuat APHT yang dibuat berdasarkan SKMHT. Jika Notaris atau PPAT yang akan membuat SKMHT atau PPAT yang akan membuat APHT menemukan pembuatan SKMHT yang tidak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku maka Notaris atau PPAT tersebut harus menolak pembuatan akta yang bersangkutan. Karena adanya penyimpangan dalam pembuatan SKMHT yang bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku dapat berakibat fatal terhadapan akta yang dibuat dan karenanya dapat membawa akibat hukum tertentuan kepada Notaris atau PPAT yang membuat akta tersebut.

Pasal 15 ayat 1 UU No. 4 tahun 1996 (UUHT) menentukan bahwa  " Surat Kuasa Untuk Membebankan Hak Tanggungan wajib dibuat dengan akta notaris atau akta PPAT...".

Berdasarkan ketentuan Pasal 15 ayat 1 UUHT jelas bahwa pemberian kuasa dalam rangka pemberian Hak Tanggungan (SKMHT) harus dibuat dengan akta otentik yang dibuat dihadapan Notaris atau PPAT. Sudah tentu Notaris atau PPAT yang dimaksud dalam  Pasal 15 ayat 1 UUHT tersebut adalah Notaris atau PPAT yang berwenang sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia yaitu Notaris atau PPAT di Indonesia. 

Jadi jelas SKMHT tidak dapat dibuat dengan surat/akta yang dibuat dibawah tangan.

Selanjutnya Pasal 15 ayat 1 UUHT menentukan syarat-syarat yang harus dipenuhi untuk pembuatan akta SKMHT tersebut yaitu:

1. tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan Hak anggungan;  
2. tidak memuat kuasa substitusi;
3. mencantumkan secara jelas obyek Hak Tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas kreditornya, nama dan identitas debitor apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan.   

Sehubungan dengan syarat yang ditentukan dalam Pasal 15 ayat 1 UUHT tersebut maka jelas bahwa di dalam SKMHT tidak boleh dicantumkan kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain misalnya di dalamnya ada pemberian kuasa dari Pemilik Tanah kepada Penerima Kuasa untuk menjual tanah tersebut  seperti lazimnya yang terdapat dalam kuasa untuk menjual. 

SKMHT juga tidak boleh memuat kuasa substitusi dalam arti didalamnya terdapat klausul yang memungkinkan Penerima Kuasa mensubstitusikan atau mengalihkan kuasanya kepada pihak lain.Tidak termasuk dalam pengertian substitusi tersebut jika penerima kuasa memberi kuasa kepada pihak lain dalam rangka penugasan untuk bertindak mewakilinya, misalnya Direksi Bank menugaskan pelaksanaan kuasa yang diterimanya kepada Kepala Cabangnya atau pihak lain.    

Syarat terakhir yang ditentukan dalam Pasal 15 ayat 1 UUHT yang menentukan SKMHT harus  mencantumkan secara jelas obyek Hak Tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas kreditornya, nama dan identitas debitor apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan meruapakan syarat yang sangat penting untuk diperhatikan oleh Notarius atau PPAT. 

Syarat ini menunjukan bahwa    dalam pembuatan SKMHT harus jelas terlebih dahulu adanya hubungan utang piutang antara Debitor dengan Kreditor. Harus jelas tanah yang akan dibebani Hak Tangungan yang akan dipakai sebagai jaminan bagi pelunasan utang tersebut.

Syarat ini menurut saya mensyaratkan bahwa untuk pembuatan SKMHT sekurang-kurangnya harus telah ada perjanjian yang telah disepakati/ditandatangani  oleh Debitor dan Kreditor berkaitan dengan utang piutang terbut. Hal ini  untuk memberi perlindungan hukum kepada Pemberi Hak Tanggungan.

Sehubungan dengan apa yang saya uraikan diatas mari kita lihat beberapa pertanyaaan yang sering timbul dalam praktek pembuatan SKMHT sebagai berikut:

1. Apakah pihak selain Kreditor/Bank dapat menjadi penerima kuasa dalam pembuatan     SKMHT?

Peraturan perundang-undangan yang berlaku, khususnya UUHT tidak menentukan kepada siapa kuasa boleh atai tidak boleh dilakukan. Oleh karena itu menurut saya kuasa salam SKMHT dapat diberikan kepada pihak manapun juga yang memenuhi syarat untuk melakukan perbuatan hukum sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.Kuasa dapat diberikan kepada Bank seperti yang lazim dilakukan dalam praktek dan dapat pula diberikan kepada pihak lain (Non Bank). 

2.    Apakah SKMHT dapat dibuat berdasarkan surat/akta  kuasa untuk menjaminkan yang telah diberikan oleh Pemilik Tanah kepada Penerima Kuasa?

Berkaitan dengan pertanyaan ini mari kita lihat isi Penjelasan pasal 15 ayat 1 UUHT yang  menegaskan bahwa " ... Penjelasan Umum angka 7 UUHT mengemukakan  pada asasnya pembebanan Hak tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan. Hanya apabila benar-benar diperlukan, yaitu dalam hal pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir dihadapan PPAT, diperkenankan penggunaan surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. Sejalan dengan itu, surat kuasa tersebut harus diberikan langsung oleh pemberi Hak Tanggungan dan harus memenuhi syarat persyaeratan mengenai muatannya sebagaimana ditetapkan dalam ayat ini. Tidak dipenuhinya syarat ini mengakibatkan surat kuasa yang bersangkutan tidak dapat digunakan sebagai dasar pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan . ..."

Jadi SKMHT harus ditandatangani sendiri oleh Pemberi Agunan/Pemilik Tanah. Ia harus hadir dihadapan Notaris atau PPAT untuk menandatangani SKMHT tersebut.

Sehubungan dengan pertanyaan tersebut maka jelasa SKMHT saat ini sejak berlakunya UUHT tidak lagi dapat dibuat dengan menggunakan kuasa untuk menjaminkan atau kuasa lainnya.

3.   Jika pemilik tanah lebih dari satu orang dan bertempat tinggal di wilayah yang berbeda, apakah mereka masing-masing dapat membuat SKMHT dengan akta yang berbeda?

Jika  memang tanah yang akan dibebani Hak Tanggungan merupakan tanah bersama milik lebih dari satu orang yang bertempat tinggal di wilayah yang berbeda dan mereka tidak dapat hadir dalam satu wilayah untuk membuat SKMH yang bersangkutan maka mereka dapat datang ke Notaris ditempat tinggal masing-masing untuk membuat SKMHT tersebut. Misalnya A tinggal di Surabaya dan B tinggal di Medan sementara tanahnya terletak di Jakarta maka A cukup datang dihadapan  Notaris di Surabaya dan B datang dihadapan Notaris di Medan untuk membuat SKMHT berkaitan dengan kuasa yang akan mereka berikan. Jadi dalam hal ini nantinya APHT dibuat berdasarkan dua buah SKMHT.

Tks. Semoga bermanfaat, mohon masukan dari teman-temain.   

Pelatihan calon peserta ujian PPAT Gel II, di "The Acacia Hotel", Jl Kramat Raya No 73-81, Jkt Pst, pd tgl 1 - 2 Oktober 2011, semua materi.(Dpt Modul). Biaya : Utk pendaftaran s.d tg 21/8 (Rp. 1.500.000.-,) tgl 22/8-18/9 ( Rp. 1.750.000.-), tgl 19 -28/9 (Rp. 2 jt.-). transfer ke Rek BCA No. 5735062449 a.n Alwesius.Hub. Herry (08161196555-telp 021-3100337).Bukti transfer fax ke 021-3142207 dan sms untuk informasi pendaftaran ke 0815-8825748.Asli bukti transfer harap dibawa pada saat pelaksanaan pelatihan untuk daftar ulang.

Atau hubungi Sekretariat "INP" Jakarta, Jl. Kramat Raya No. 23 J, Jakarta Pusat, dengan Herry/Herman.

Tks. Alwesius 08158825748

TEMPAT TERBATAS.