TAHAPAN/LANGKAH  BAGI  PENGEMBANG PROPERTI DALAM PELAKSANAAN PROYEK PERUMAHAN

Oleh : Alwesius, SH, MKn

I.                   SURVEI LOKASI

Hal yang diperhatikan disini:

1)           Lokasi dengan akses relatif baik ke pusat kegiatan dan fasilitas publik.

2)           Harga tanahnya kompetitif, cara pembayaran tidak memberatkan.

3)           Ada saluran pembuangan.

4)           Pasar/Minat Calon Pembeli

5)           Kualitas air.

II.                   CEK PERUNTUKAN TANAHNYA

Ø   Cek peruntukan tanah ke dinas tata kota setempat untuk memastikan lokasi memang bisa untuk perumahan.

Ø   Perjelas juga Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), Garis Sempadan Jalan (GSJ) dan Garis Sepadan Bangunan Koefisien bangunan (GSB)-nya karena akan mempengaruhi harga jual rumah. Misalnya, kalau KDB-nya hanya 20 persen, berarti salable area (yang boleh dijual berupa tanah+bangunan) hanya 20 persen dari total lahan.

III.                   PENELITIAN SEGI  YURIDIS DAN SEGI FISIK TANAHNYA

Meliputi:

1.          Status tanahnya (apakah tanah hak, tanah negara, tanah ulayat, tanah kas desa dll)

2.            Siapa pemegang haknya

3.            Ada atau tidak ada hak-hak pihak lain

4.            Tanah yang mana yang dihendaki/lokasi

5.            Berapa luasnya

6.    Ada atau tidak adanya bangunan/tanaman di atasnya dan jika ada, siapa pemiliknya (ingat Asas Pemisahan Horizontal) 

Penelitian tentang tanah tersebut harus memperhatikan adanya faktor-faktor sebagai berikut:

1.            Faktor-faktor penyebab tidak adanya kepastian mengenai siapa pemegang haknya (Subyeknya), yaitu:

a.            Bukti peralihan hak karena transaksi;

b.           Bukti peralihan hak karena pemindahan hak;

c.            Bukti identitas pemegang hak.

2.            Faktor-faktor penyebab tidak adanya kepastian mengenai tanah yang dihaki (Obyeknya), yaitu:

a.        Batas-batasnya tidak pasti;

b.           Belum ada pengukuran/pemetaan;

IV. PENGURUSAN IJIN (PERMEN NO. 2 TAHUN 1999 TENTANG IJIN LOKASI)

IZIN YANG DIPERLUKAN:

A.          DILUAR JAKARTA

1.           Persetujuan Penanaman Modal sesuai ketentuan yang berlaku

2.           Ijin Lokasi

B.          DI JAKARTA

1.           Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan Lokasi/Lahan (SP3L)

2.           Surat Ijin Penunjukkan Penggunaan Tanah (SIPPT)

Tanah-tanah yang tidak memerlukan izin lokasi bisa langsung dibeli.

V.        KEGIATAN PEROLEHAN TANAH

Perolehan Tanah dapat dilakukan melalui cara:

1.            Perjanjian dengan pemilik tanah, misalnya Perjanjian Kerjasama (BOT), sewa menyewa, pemberihan HGB atas tanah hak milik

2.            Jual beli atau pemindahan hak lainnya

3.            Jual beli yang didahulu dengan perubahan hak (hak milik diubah menjadi HGB)

4.            Pembebasan/Pelepasan hak

VI.       PENGURUSAN IJIN PEMANFAATAN RUANG (IPR)

Di daerah tertentu pengurusan IPR hanya dapat dilakukan setelah dipenuhinya kewajiban Pengembang untuk menyerahkan tanah pemakaman seluas 2 % (dua persen) dari luas tanah yang diajukan IPR.

Untuk penyerahan tanah pemakaman tersebut dibuat Berita Acara Penyerahan Tanah Makam yang dilampirkan didalam permohonan IPR.

VII.   MENGAJUKAN PERMOHONAN HGB INDUK

Pengajuan permohonan HGB Induk dilakukan dengan memeprhatikan ketentuan Permen No. 9 tahun 1999 jo Permen No. 2 tahun 2013.

Permohonan diajukan melalui Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat. Jika disetujui akan diterbitkan Surat Keputusan Pemberian HGB dan selanjutnya setelah dipenuhinya semua syarat yang ditetapkan di dalam SKPH dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, dilakukan pendaftaran hak di Kantor Pertanahan untuk memperoleh Sertipikat HGB atas nama Pengembang.

VIII.PENGURUSAN PEIL BANJIR DI DINAS PENGAIRAN DAN SUMBER DAYA AIR

IX.    PENGESAHAN SITE PLAN (ZONING)

Setelah memiliki IPR maka dapat dilakukan pengurusan pengesahan Site Plan di Dinas terkait.

Disini kita mesti melakukan konsultasi dengan Dinas Pemda setempat agar lahan 60% luas lahan efektif, KDB, GSB dll dapat dipastikan sesuai pada aturan yang berlaku.
(Dan sisa lahan 40% untuk Fasos dan Fasum)

X.        STAKE OUT

Setelah site plan terbit kita harus dapat mengajukan stake out yakni analisa atas lahan kavling-kavling diluar saleable area untuk fasos, fasum dan jalan untuk dibuatkan sertipikat terseNdiri dari 40% sisa lahan efektif.

XI.      PENGURUSAN AMDAL

AMDAL (Analisa Mengenai Dampak Lingkungan) atau jika tidak dibutuhkan AMDAL (untuk proyek yang kecik)cukup dengan mengurus ijin UKL (Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup)/ UPL (Upaya Pemanfaatan Lingkungan Hidup).

XII.    PENGURUSAN IMB

XIII.PEMASARAN

Jika Site Plan disetujui dan IMB telah diterbitkan maka dapat dilakukan pemasaran rumah secara resmi.

XIV.  PEMECAHAN SERTIPIKAT

Bersamaan dengan pemasaran dapat dilakukan pemecahan sertipikat sesuai jumlah kavling yang telah direncanakan.