PEMILIKAN, PENGUASAAN DAN PEROLEHAN TANAH UNTUK RUMAH TINGGAL ATAU HUNIAN OLEH ORANG ASING PASCA TERBITNYA PP NOMOR 103 TAHUN 2015 DAN PERMEN ATR/KA.BPN NO. 29 TAHUN 2016

PEMILIKAN, PENGUASAAN DAN PEROLEHAN TANAH UNTUK RUMAH TINGGAL ATAU HUNIAN OLEH ORANG ASING PASCA TERBITNYA PP NOMOR 103 TAHUN 2015                                                                                   DAN PERMEN  ATR/KA.BPN NO. 29 TAHUN 2016

Oleh: Alwesius, S.H., M.Kn

A.          Pendahuluan

Pada prinsipnya hak atas tanah yang disediakan oleh hukum tanah nasional kita bagai orang asing untuk menguasai dan memiliki tanah di Indonesia adalah “Hak Pakai”.  Ketentuan penguasaan dan pemilikan tanah oleh orang asing untuk keperluan rumah tinggal saat ini diatur di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 103 tahun 2015 tentang Pemilikan R7umah Tinggal atau Hunian Untuk Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia (PP 103,2015) pengganti dari   Peraturan Pemerintah  Nomor 41 tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.(PP 41/1996), dan sel;anjutnya diatur lebih lanjut dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN RI Nomor 29 tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelapasan, Atau Pengalihan Hak atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang  berkedudukan di Indonesia (Permen 29/2016).

Yang menjadi pokok permasalahan adalah orang asing yang bagaimana yang dapat memiliki rumah tinggal atau hunian di Indonesia?  Apakah ada ketentuan atau persyaratan mengenai rumah tinggal yang dapat dimilikinya dan bagaimana cara memperoleh rumah tinggal tersebut?

B.          Orang asing yang dapat memiliki rumah tinggal di Indonesia

Menurut UUPA dan PP No. 40 tahun 1996, orang asing yang berkedudukan di Indonesia     dapat mempunyai tanah di Indonesia dengan Hak Pakai.

PP 103/2015 membatasi  pemilikan tanah bagi orang asing. Orang asing hanya dapat memiliki tanah di Indonesia hanya untuk keperluan rumah tinggal atau hunian. 

Orang asing yang dapat mempunyai rumah tinggal atau hunian tersebut adalah orang asing yang berkedudukan di Indonesia.  Orang asing yang berkedudukan di Indonesia menurut PP 103/2015 adalah   orang yang bukan Warga Negara Indonesia yang keberadaannya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia. dan merupakan pemegang izin tinggal di Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

C.          Rumah Tinggal yang dapat dimiliki oleh orang asing

Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh Orang Asing adalah :

a.            Rumah Tunggal, di atas tanah:

1)           Hak Pakai; 

2)           Hak Pakai atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah; atau

3)           Hak Pakai yang berasal dari perubahan Hak Milik atau Hak Guna Bangunan.

b.            Sarusun yang:

1)           dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai;

2)           berasal dari perubahan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

(Pasal 4 PP 103/2015 jo Permen 29/2016)

Rumah tinggal atau hunian yang dapat dimiliki adalah Rumah Tunggal pembelian baru dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun pembelian unit baru  (Pasal 5 PP 103/2015), yang dibeli langsung dari pengembang atau pemilik tanah dan bukan berasal dari tangan kedua (Pasal 2 Permen 29/2016) .

Rumah Tunggal adalah rumah yang mempunyai kaveling sendiri dan salah satu dinding bangunan tidak dibangun tepat pada batas kaveling.(Pasal 1 angka 2 PP 103/2015)

Rumah tempat tinggal atau hunian tersebut diberikan dengan batasan harga minimal sebagaimana tercantum dalam Lampiran Permen 29/2016). Selain batasan harga minimal, untuk rumah tempat tinggal juga dibatasi dengan ketentuan:

a.            1 (satu) bidang tanah per orang/keluarga; dan

b.            tanahnya paling luas 2.000 (dua ribu) meter persegi.

 (Pasal 5 Permen 29/2016)

Dalam keadaan tertentu yang mempunyai dampak positif luar biasa terhadap ekonomi, maka pemberian rumah tempat tinggal dapat diberikan dengan luas lebih dari 2.000 (dua ribu) meter persegi, dengan izin Menteri. (Pasal 5 ayat 3 Permen 29/2016)

D.          Cara Memperoleh Rumah Tinggal Oleh Asing

Apabila rumah tinggal atau sarusun tersebut berdiri diatas tanah hak pakai maka orang asing dapat memperoleh rumah tinggal atau sarusun melalui PEMBELIAN LANGSUNG  dari PENGEMBANG  atau PEMILIK TANAH, dengan menandatangani akta jual beli dihadapan PPAT yang berwenang, dengan atau tanpa didahului dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dibuat dihadapan Notaris.

Apabila rumah tinggal tersebut berdiri di atas Hak Pakai atas tanah hak Milik maka pemilikan rumah tinggal tersebut hanya dapat dilakukan dengan cara membuat perjanjian Pemberian Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik dihadapan PPAT yang berwenang, dengan memperhatikan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang berlaku.

E.          Perolehan tanah oleh orang asing jika yang tersedia Tanah Hak Milik atau Tanah Hak Guna Bangunan (HGB)

Oleh karena orang asing hanya boleh memiliki tanah dengan status  Hak Pakai maka jika yang tersedia adalah tanah Hak Milik atau HGB tentunya sebelum dilakukan jual beli atas tanah tersebut terlebih dahulu dilakukan Perubahan hak atas tanah Hak Milik atau HGB tersebut menjadi Hak Pakai dengan mengajukan permohonan perubahan hak kepada pejabat yang berwenang (Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat). Setelah Hak Milik atau HGB tersebut diubah menjadi Hak Pakai baru kemudian dilakukan jual beli dihadapan PPAT yang berwenang.

Untuk menjamin kepastian bagi para pihak agar jual beli tersebut benar-benar terlaksana maka terlebih dahulu dibuat Perjanjian Untuk Melakukan Jual Beli antara Penjual (Pemilik Tanah) dengan Pembeli (Orang asing), yang didalamnya tentunya mengatur perihal perubahan hak tersebut dan pelksanaan jual belinya.

  

F.           Terjadinya Hak Pakai dalam  Perolehan Tanah oleh Orang Asing atas Rumah Tinggal yang berdiri di atas Tanah Hak Milik atau HGB menurut Permen ATR No. 29 Tahun 2016 dan

Pasal 6 ayat 1 Permen ATR No. 29 Tahun 2016 memungkinkan dilaksanakannya jual beli dihadapan PPAT,  sekalipun tanah yang tersedia yang akan dibeli oleh orang asing masih berstatus tanah Hak Milik atau HGB. Dan selanjutnya setelah dilakukannya pembuatan AJB dalam kedaan tanahnya masih berstatus Hak Milik atau HGB, pada saat dilakukannyan pendaftaran atas peralihan hak karena jual beli tersebut,  Tanh Hak Milik atau HGB tersebut menjadi Tanah Negara yang langusng diberikan dengan perubahan menjadi Hak Pakai kepada Orang Asing yang bersangkutan.

Perubahan Hak Milik dan HGB menjadi Hak Pakai, demi hukum terjadi langsung sesuai dengan asas  bahwa macam hak atas tanah yang dapat dipunyai oleh seseorang mengikuti status subyek hak atas tanahnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan. sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) Permen ATR No. 29 Tahun 2016. Pendaftaran perubahan hak tersebut  merupakan proses administrasi dan tidak mengakibatkan putusnya hubungan keperdataan antara subyek hak dengan haknya. (Pasal 10 Permen ATR No. 29 Tahun 2016)

Pasal 11  Permen ATR No. 29 Tahun 2016 menentukan permohonan pendaftaran perubahan Hak Milik dan HGB menjadi Hak Pakai diajukan oleh yang bersangkutan, atau kuasanya, kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat, dengan disertai:

a.            blanko permohonan yang sudah diisi lengkap dan ditandatangani oleh pemohon atau kuasanya yang sah, yang berlaku sebagai keterangan melepaskan hak atas tanah semula;

b.            Sertipikat Hak Milik atau  HGB yang dimohon perubahan haknya; 

c.             Kutipan Risalah Lelang yang dikeluarkan oleh pejabat lelang, apabila hak yang bersangkutan dimenangkan oleh Orang Asing dalam suatu pelelangan umum;

d.            surat persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan, apabila Hak Milik atau HGB tersebut dibebani Hak Tanggungan;

e.             bukti sah pembayaran Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan sesuai ketentuan peraturan perundangundangan; dan

f.              bukti identitas pemohon.

Berdasarkan permohonan pendaftaran perubahan hak tersebut, Kepala Kantor Pertanahan mengeluarkan perintah setor biaya pendaftaran sesuai dengan tarif  PNBP yang berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.

Setelah diterima tanda bukti pembayaran biaya pendaftaran tersebut Kepala Kantor Pertanahan mendaftar perubahan Hak Milik atau HGB menjadi Hak Pakai sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. (Pasal 12 Permen ATR No. 29 tahun 2016)

Pendaftaran perubahan Hak Milik atau HGB menjadi Hak Pakai  dilakukan dengan cara:

a.            mencoret kata-kata dan nomor Hak Milik atau Hak Guna Bangunan dalam Buku Tanah dan Sertifikat Hak Atas Tanah yang bersangkutan berikut seluruh daftar-daftar dan peta-peta hak tanah dan bidang tanah terkait, dan menggantikannya dengan katakata dan nomor Hak Pakai;

b.            dalam kolom perubahan pada Buku Tanah dan Sertifikat Hak Atas Tanah dituliskan kata-kata: “Hak Milik/Hak Guna Bangunan Nomor: ... /................. ini berdasarkan ketentuan Pasal 6 ayat (1) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 29 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, dan Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia, dilepaskan menjadi Tanah Negara dan langsung diberikan dengan perubahan menjadi Hak Pakai Nomor: ... /...................... ”;

c.             Perubahan tersebut  ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan.

(Pasal 13 Permen ATR No. 29 Tahun 2016)

G.         Terjadinya Hak Pakai atas Satuan Rumah Susun dalam  Perolehan Unit Hunian berupa Hak Milik Atas satuan Rumah Susun yang berdiri di atas tanah HGB atau Tanah Hak Pengelolaan menurut Permen ATR No. 29 Tahun 2016 dan

Pasal 6 ayat 2 Permen ATR No. 29 Tahaun 2016 memungkinkan dilaksanakannnya jual beli di hadapan PPAT atas Sarusun yang dibangun di atas HGB atau Hak Pengelolaan. Dan selanjutnya setelah dilakukannya pembuatan AJB, pada saat dilakukannya pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan,  Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun langsung diberikan dengan perubahan menjadi Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun kepada Orang Asing yang bersangkutan.

Pendaftaran perubahan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun menjadi Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun tersebut dilakukan dengan cara:

a.            mencoret kata-kata dan nomor Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dalam Buku Tanah dan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang bersangkutan berikut seluruh daftar-daftar dan peta-peta hak tanah dan bidang tanah terkait, dan menggantikannya dengan kata-kata dan nomor Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun;

b.            dalam kolom perubahan pada Buku Tanah dan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dituliskan kata-kata: “Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor: ... /.................  ini berdasarkan ketentuan Pasal 6 ayat (2) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 29 Tahun 2016 tentang Tata Cara pemberian, Pelepasan, dan Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia, dilepaskan dan langsung diberikan dengan perubahan menjadi Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun Nomor: ... /...................... ”.

c.             Perubahan tersebut ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan.

(Pasal 14 Permen ATR No. 29 Tahun 2016)

Tanah Bersama, Bagian Bersama, dan Benda Bersama di mana Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun ini berada, tetap dan tidak perlu dilakukan perubahan pencatatannya pada Buku Tanah dan Sertifikat serta daftar-daftar dan peta-peta yang bersangkutan, karena ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (2) mutatis mutandis berlaku bagi pemegang Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun.

Dalam hal kepemilikan seluruh Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun dalam suatu bangunan gedung bertingkat beralih atau dialihkan kepada Orang Asing, maka Tanah Bersama atas bangunan gedung bertingkat dilepaskan menjadi Tanah Negara dan langsung diberikan dengan perubahan menjadi Hak Pakai.

Dalam hal Tanah Bersama atas bangunan gedung bertingkat tersebut merupakan Hak Guna Bangunan, maka di dalam kolom perubahan pada Buku Tanah dan Sertifikat Hak Guna Bangunan dituliskan kata-kata: “Hak Guna Bangunan Nomor: ... /................. ini berdasarkan ketentuan Pasal 15 ayat (2) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 29 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, dan Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia, dilepaskan menjadi Tanah Negara dan langsung diberikan dengan perubahan menjadi Hak Pakai Nomor: ... /...................... ”.

Dalam hal Tanah Bersama atas bangunan gedung bertingkat tersebut  merupakan Hak Pengelolaan, maka di dalam kolom perubahan pada Buku Tanah dan Sertifikat Hak Pengelolaan dituliskan kata-kata: “Berdasarkan ketentuan Pasal 15 ayat (2) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor ... Tahun ... tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, dan Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia, maka atas Hak Pengelolaan Nomor: ... / ........... dilepaskan menjadi Tanah Negara dan langsung diberikan dengan perubahan menjadi Hak Pakai Nomor: ... /...................... ”.

Jangka waktu berlakunya Hak Pakai tersebut adalah sisa jangka  waktu berlakunya Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun.

(Pasal 15 Permen ATR No. 29 Tahun 2016)  

H.         Permasalahan hukum terkait terjadinya Hak Pakai menurut Pasal 6 Permen ATR No. 29 Tahun 2016

1.            Terjadinya Hak Pakai yang didahului dengan pelaksanana jual beli tanah Hak Milik kepada Orang Asing

Sebagaimana telah diuraikan di dalam huruf  F, Pasal 6 Permen ATR no. 29 Tahun 2016 memungkinkan dilaksanakannya jual beli tanah dihadapan PPAT dalam pembelian tanah oleh orang asing, sekalipun tanah tersebut masih berstatus tanah Hak Milik. Dan selanjutnya pada saat pendaftaran peralihan haknya di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat, tanah hak milik tersebut menjadi Tanah Negara dan langusng diubah haknya menjadi Hak Pakai yang diberikan kepada orang asing.

Permasalahan terkait hal tersebut adalah berdasarkan ketentuan Pasal 26 ayat 2 UUPA, apabila tanah Hak Milik dipindahtangankan kepada orang asing maka akan mengakibatkan jual belinya batal demi hukum, tanahnya jatuh pada negara dan semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat diminta kembali. Selengkapnya Pasal 26 ayat 2 UUPA menentukan:

“Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga-negara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarga-negaraan asing atau kepada suatu badan hukum kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.”

Apabila jual belinya batal demi hukum, apakah dimungkinkan dilakukannya pemberian hak kepada pihak pembeli (orang asing)?

2.            Terjadinya Hak Pakai atas Satuan Rumah Susun dari perubahan Hak Milik atas satuan Rumah Susun di atas Tanah HGB 

Terkait dengan pelksanana jual beli Hak Milik atas Sarusun di atas HGB dan kemudian pada saat dilakukannya pendaftaran Hak Milik atas Sarusun tersebut diubah menjadi Hak Pakai atas Sarusun, terdapat permasalahan sebagai berikut:

a.            Apakah dimungkinkan suatu peraturan Menteri menerbitkan lembaga baru berupa Hak Pakai atas Satuan Rumah Susun?

b.            Pemilikan Hak Pakai atas Sarusun tersebut meliputi juga pemilikan bersama atas Tanah Bersama yang berstatus Hak Guna Bangunan, apakah dimungkin orang asing memiliki tanah HGB ?

Dengan adanya permasalahan tersebut maka para PPAT harus berhati-hati di dalam melaksanakan pembuatan akta jual beli tersebut karena hal tersebut dapat menimbulkan permasalahan dikemudian hari, apalagi apabila jika tanah dan banguna rumah tinggal atau Hak pakai atas sarusn tersebut dijadikan jaminan utang kepada Kreditor/Bank.

Sekian, semoga bermanfaat

Salam

Alwesius, SH, MKn