PENGUASAAN DAN PEMILIKAN PULAU OLEH ORANG ASING DI INDONESIA

PENGUASAAN DAN PEMILIKAN PULAU OLEH ORANG ASING

 DI INDONESIA

Oleh: Alwesius, S.H., M.Kn

A.          Pendahuluan

Akhir-akhir ini di media massa kembali banyak diperbincangkan mengenai pembelian pulau oleh orang asing. Masalah yang sama telah beberapa kali menjadi pembicaraan di media.  

Berdasarkan ketentuan UU No. 5 tahun 1960 (UUPA) dan PP No. 40 tahun 1996, memang orang asing dimungkinkan untuk menguasai dan memiliki tanah di Indonesia. Penguasaan dan pemilikan tanah oleh orang asing di Indonesia hanya dapat dilakukan dengan hak pakai atau hak sewa, dengan pembatasan yang ditetapkan di dalam  peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Dengan adanya ketentuan tersebut di atas apakah mungkin orang asing dapat membeli atau mengusaia dan memiliki pulau di Indonesia? Jika mungkin, bagaimana caranya?.

B.          Peengusaan dan Pemilikan Tanah Oleh Orang Asing

Orang asing dapat menguasai dan memiliki tanah di Indonesia dengan hak pakai maupun hak sewa. Penguasaan dan pemilikan tanah oleh orang asing tersebut diatur lebih lanjut di dalam PP Nomor 41 tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.(PP 41/1996).

Pasal 1 ayat 1 PP 41/1996 menentukan “Orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki sebuah rumah untuk tempat tinggal atau hunian dengan hak atas tanah tertentu.”. Selanjutnya Pasal 1 ayat 2 PP 41/1996 menentukan “ Orang asing yang berkedudukan di Indonesia sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) adalah orang  asing  yang  kehadirannya  di  Indonesia  memberikan  manfaat  bagi  pembangunan nasional.”

Rumah atau Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh orang asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 adalah:

1.    Rumah yang berdiri sendiri yang dibangun di atas bidang tanah:

a.    Hak Pakai atas tanah Negara;

b.   Yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemengang hak atas tanah.

2.    Satuan rumah susun yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai atas tanah Negara.(Pasal 2 PP 41/1996)

Berdasarkan ketentuan tersebut di atas maka jelas bahwa memang orang asing dapat menguasai dan memiliki tanah di Indonesia yaitu dengan hak pakai atau hak sewa.  Penguasaan dan pemilikan tanah untuk orang asing tersebut khusus diperuntukan untuk rumah tinggal dan hanya boleh satu bidang tanah saja, yang tentunya dengan batas-batas yang diperbolehkan sesuai ketentuan peraturan perundang-undang yang berlaku.

Menurut ketentuan yang berlaku di Indonesia, orang asing t5idak dapat menguasai dan memeiliki tanah dengan status hak milik, karena  orang asing bukan merupakan subyek hak milik  (Pasal 9 ayat 1 jo Pasal 21 ayat 1 UUPA), namun demikian masih terdapat kemungkinan orang sing menguasai dan memiliki tanah dengan status hak milik. Kemungkinan  tersebut diatur di dalam pasal 21 ayat 3 UUPA, yaitu    Orang asing dapat memiliki hak milik karena :

a.            Pewarisan secara ab-intestato (menurut UU);

b.            Perkawinan Campur dengan Persekutuan Harta;

c.             Peralihan Kewarganegaraan dari WNI menjadi WNA.

Jadi dengan terjadi peristiwa hukum tersebut maka tanah hak milik yang tadinya milik seorang WNI kemudian beralih kepemilikannnya menjadi milik seorang warga negara asing (WNA) maka hal tersebut diperbolehkan.Misalnya tanah hak milik A (WNI) yang meninggal dunia dan nenggalkan ahli waris (B) yang berkewarganegaraan Australia. Dengan meninggalnya A maka tanah hak milik tersebut demi hukum menjadi milik B yang berkjewarganegaraan asing. Hal ini diperbolehkan.

Namun selanjutnya harus diperhatikan bahwa  sesuai ketentuan pasal 21 ayat 3 UUPA tersebut, jika hal tersebut terjadi maka dalam waktu 1 (satu) tahun sejak diperolehnya tanah tersebut, tanah hak milik tersebut harus dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Jika hal tersebut tidak dilakukan maka haknya hapus dan tanahnya menjadi Tanah Negara.

Apabila orang asing tersebut tetap ingin menguasai tanah tersebut maka ia harus mengajukan permohonan perubahan hak miliknya menjadi hak pakai.

C.          Penguasaan dan pemilikan  Pulau oleh Orang Asing

Di atas telah diuarikan bahwa orang asing hanya dapat menguasai dan memiliki tanah di Indonesia dengan pembatasan yang ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia. Pembatasan tersebut berupa pembatasan dari segi status tanahnya, yaitu hanya berupa hak pakai atau hak sewa; pembatasan dari segi peruntukannya yaitu hanya untuk keperluan rumah tinggal;pembatasan dari segi luasnya; pembatasan dari segi peruntukannya yaitu hanya untuk keperluan rumah tinggal; dan juga pembatasan dari segi perizinan.

Dengan adanya pembatasan tersebut, apakah mungkin orang asing dapat membeli pulau atau dapat menguasai dan memiliki pulau, yang peruntukannya bukan untuk keperluan rumah tinggal melainkan untuk keperluan pariwisata?

Jika pembelian atau penguasaan dan pemilikan tersebut dengan menggunakan nama pribadi, sudah tentu tidaklah mungkin, karena sudah pasti melanggar ketentuan peraturan perundang-undang yang berlaku.

Jika tidak mungkin, lalu dengan cara apa pembelian atau penguasaan dan pemilikan pulau tersebut dilakuan?  

Menurut penulis, hal tersebut hanya mungkin dilakukan dengan menggunakan sutau perusahaan berbentuk perseroan terbatas (PT) yang sahamnya dimiliki oleh orang asing tersebut. Oranhg asing tersebut dapat mendirikan PT baru dan selanjutnya mengurus segala perizinan yang ada berkaitan dengan kegiatan usaha pariwisata tersebut atau orang asing tersebut dapat  membeli saham dari PT yang telah berjalan.  Pendirian PT maupun pembelian saham PT yang sudah berjalan dimungkinkan sepanjang jenis usaha yang akan dijalankann tidak tertutup untuk dilakukannya investasi asing. Usaha pariwisata dalah salah satu kegiatan usaha yang terbuka bagi investasi asing.

Selanjutnya melalui badan usaha berbentuk PT tersebut, orang asing yang bersangkutan dapat menguasai tanah-tanah yang luasnya mungkin hampir meliputi keseluruhan wilayah suatu pulau kecil. Penguasaan tanah atas nama PT tersebut tentunya dengan  Hak Guna Bangunan (HGB)  atau Hak Pakai atau mungkin juga denga Hak Guna Usaha (HGU), tergantung jenis usaha yang dijalankan oleh PT tersebut, karena hak-hak atas tanah tersebut adlah hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh PT.Hak-hak atas tanah tersebut dapat diperoleh melalui permohonan hak baru atau melalui jual beli.

D.          Kesimpulan

Penguasaan dan pemilikan tanah oleh orang asing hanya dapat dilakukan  terhadap tanah-tanah yang berstatus hak pakai atau hak sewa, dengan pembatasan-pembatasan tertentu sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku. Pembatasan tersebut berupa pembatasan dari segi status tanahnya, yaitu hanya berupa hak pakai atau hak sewa; pembatasan dari segi peruntukannya yaitu hanya untuk keperluan rumah tinggal;pembatasan dari segi luasnya; pembatasan dari segi peruntukannya yaitu hanya untuk keperluan rumah tinggal; dan juga pembatasan dari segi perizinan.

Dengan adanya pembatasan tersebut, maka  orang asing hanya  dapat menguasai dan memiliki pulau jika dilakukan dengan menggunakan suata perusahaan berbentuk perseroan terbatas (PT) yang sahamnya dimiliki oleh orang asing tersebut. Orang asing tersebut dapat mendirikan PT baru dan selanjutnya mengurus segala perizinan yang ada berkaitan dengan kegiatan usaha pariwisata tersebut atau orang asing tersebut dapat  membeli saham dari PT yang telah berjalan.  Pendirian PT maupun pembelian saham PT yang sudah berjalan dimungkinkan sepanjang jenis usaha yang akan dijalankann tidak tertutup untuk dilakukannya investasi asing. Usaha pariwisata adalah salah satu kegiatan usaha yang terbuka bagi investasi asing. Penguasaan dan pemilikan tanah oleh orang asing melalui PT tersebut tentunya dengan HGB, hak Pakai atau mungkin juga dengan HGU sesuai jenis dan kegiatan usahanya, karenan hak-hak tersebut adalah hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh PT.