PEMILIKAN, PENGUASAAN DAN PEROLEHAN TANAH UNTUK RUMAH TINGGAL ATAU HUNIAN OLEH
ORANG ASING PASCA TERBITNYA PP NOMOR 103 TAHUN 2015 DAN
PERMEN ATR/KA.BPN NO. 29 TAHUN 2016
Oleh: Alwesius, S.H., M.Kn
A.
Pendahuluan
Pada prinsipnya hak
atas tanah yang disediakan oleh hukum tanah nasional kita bagai orang asing
untuk menguasai dan memiliki tanah di Indonesia adalah “Hak Pakai”. Ketentuan penguasaan dan pemilikan tanah oleh
orang asing untuk keperluan rumah tinggal saat ini diatur di dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 103 tahun 2015 tentang Pemilikan R7umah Tinggal atau Hunian
Untuk Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia (PP 103,2015) pengganti
dari Peraturan Pemerintah Nomor 41 tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah
Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.(PP
41/1996), dan sel;anjutnya diatur lebih lanjut dalam Peraturan Menteri
ATR/Kepala BPN RI Nomor 29 tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelapasan,
Atau Pengalihan Hak atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang
Asing yang berkedudukan di Indonesia
(Permen 29/2016).
Yang menjadi pokok
permasalahan adalah orang asing yang bagaimana yang dapat memiliki rumah
tinggal atau hunian di Indonesia? Apakah
ada ketentuan atau persyaratan mengenai rumah tinggal yang dapat dimilikinya
dan bagaimana cara memperoleh rumah tinggal tersebut?
B.
Orang asing yang dapat memiliki
rumah tinggal di Indonesia
Menurut UUPA dan PP No. 40 tahun 1996, orang asing yang
berkedudukan di Indonesia dapat mempunyai tanah di Indonesia dengan Hak
Pakai.
PP
103/2015 membatasi pemilikan tanah bagi
orang asing. Orang asing hanya dapat memiliki tanah di Indonesia hanya untuk
keperluan rumah tinggal atau hunian.
Orang
asing yang dapat mempunyai rumah tinggal atau hunian tersebut adalah orang
asing yang berkedudukan di Indonesia.
Orang asing yang berkedudukan di Indonesia menurut PP 103/2015 adalah orang
yang bukan Warga Negara Indonesia yang keberadaannya memberikan manfaat,
melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia. dan merupakan pemegang
izin tinggal di Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
C.
Rumah Tinggal yang dapat dimiliki
oleh orang asing
Rumah tempat tinggal
atau hunian yang dapat dimiliki oleh Orang Asing adalah :
a.
Rumah Tunggal, di atas tanah:
1)
Hak Pakai;
2)
Hak Pakai atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak
Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah; atau
3)
Hak Pakai yang berasal dari perubahan Hak Milik atau Hak Guna Bangunan.
b.
Sarusun yang:
1)
dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai;
2)
berasal dari perubahan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
(Pasal 4 PP 103/2015 jo Permen
29/2016)
Rumah tinggal atau hunian yang
dapat dimiliki adalah Rumah Tunggal pembelian baru dan Hak Milik atas Satuan
Rumah Susun pembelian unit baru (Pasal 5
PP 103/2015), yang dibeli langsung dari pengembang atau pemilik tanah dan bukan
berasal dari tangan kedua (Pasal 2 Permen 29/2016) .
Rumah Tunggal adalah rumah yang
mempunyai kaveling sendiri dan salah satu dinding bangunan tidak dibangun tepat
pada batas kaveling.(Pasal 1 angka 2 PP 103/2015)
Rumah tempat tinggal atau hunian tersebut
diberikan dengan batasan harga minimal sebagaimana tercantum dalam Lampiran Permen
29/2016). Selain batasan harga minimal, untuk rumah tempat tinggal juga dibatasi
dengan ketentuan:
a.
1 (satu) bidang tanah per orang/keluarga; dan
b.
tanahnya paling luas 2.000 (dua ribu) meter persegi.
(Pasal 5 Permen 29/2016)
Dalam keadaan tertentu yang
mempunyai dampak positif luar biasa terhadap ekonomi, maka pemberian rumah
tempat tinggal dapat diberikan dengan luas lebih dari 2.000 (dua ribu) meter
persegi, dengan izin Menteri. (Pasal 5 ayat 3 Permen 29/2016)
D.
Cara Memperoleh Rumah Tinggal
Oleh Asing
Apabila rumah
tinggal atau sarusun tersebut berdiri diatas tanah hak pakai maka orang asing
dapat memperoleh rumah tinggal atau sarusun melalui PEMBELIAN LANGSUNG dari PENGEMBANG atau PEMILIK TANAH, dengan menandatangani akta
jual beli dihadapan PPAT yang berwenang, dengan atau tanpa didahului dengan
Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dibuat dihadapan Notaris.
Apabila rumah
tinggal tersebut berdiri di atas Hak Pakai atas tanah hak Milik maka pemilikan
rumah tinggal tersebut hanya dapat dilakukan dengan cara membuat perjanjian
Pemberian Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik dihadapan PPAT yang berwenang, dengan
memperhatikan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang berlaku.
E.
Perolehan tanah oleh orang asing
jika yang tersedia Tanah Hak Milik atau Tanah Hak Guna Bangunan (HGB)
Oleh karena orang
asing hanya boleh memiliki tanah dengan status
Hak Pakai maka jika yang tersedia adalah tanah Hak Milik atau HGB
tentunya sebelum dilakukan jual beli atas tanah tersebut terlebih dahulu
dilakukan Perubahan hak atas tanah Hak Milik atau HGB tersebut menjadi Hak
Pakai dengan mengajukan permohonan perubahan hak kepada pejabat yang berwenang
(Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat). Setelah Hak Milik atau HGB
tersebut diubah menjadi Hak Pakai baru kemudian dilakukan jual beli dihadapan
PPAT yang berwenang.
Untuk menjamin
kepastian bagi para pihak agar jual beli tersebut benar-benar terlaksana maka
terlebih dahulu dibuat Perjanjian Untuk Melakukan Jual Beli antara Penjual
(Pemilik Tanah) dengan Pembeli (Orang asing), yang didalamnya tentunya mengatur
perihal perubahan hak tersebut dan pelksanaan jual belinya.
F.
Terjadinya Hak Pakai dalam Perolehan Tanah oleh Orang Asing atas Rumah
Tinggal yang berdiri di atas Tanah Hak Milik atau HGB menurut Permen ATR No. 29
Tahun 2016 dan
Pasal 6 ayat 1 Permen
ATR No. 29 Tahun 2016 memungkinkan dilaksanakannya jual beli dihadapan PPAT, sekalipun tanah yang tersedia yang akan dibeli
oleh orang asing masih berstatus tanah Hak Milik atau HGB. Dan selanjutnya
setelah dilakukannya pembuatan AJB dalam kedaan tanahnya masih berstatus Hak
Milik atau HGB, pada saat dilakukannyan pendaftaran atas peralihan hak karena
jual beli tersebut, Tanh Hak Milik atau
HGB tersebut menjadi Tanah Negara yang langusng diberikan dengan perubahan
menjadi Hak Pakai kepada Orang Asing yang bersangkutan.
Perubahan Hak Milik
dan HGB menjadi Hak Pakai, demi hukum terjadi langsung sesuai dengan asas bahwa macam hak atas tanah yang dapat dipunyai
oleh seseorang mengikuti status subyek hak atas tanahnya sesuai dengan
ketentuan peraturan perundangundangan. sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat
(1) Permen ATR No. 29 Tahun 2016. Pendaftaran perubahan hak tersebut merupakan proses administrasi dan tidak
mengakibatkan putusnya hubungan keperdataan antara subyek hak dengan haknya. (Pasal
10 Permen ATR No. 29 Tahun 2016)
Pasal 11 Permen ATR No. 29 Tahun 2016 menentukan permohonan
pendaftaran perubahan Hak Milik dan HGB menjadi Hak Pakai diajukan oleh yang
bersangkutan, atau kuasanya, kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat, dengan
disertai:
a.
blanko permohonan yang sudah diisi lengkap dan ditandatangani oleh pemohon
atau kuasanya yang sah, yang berlaku sebagai keterangan melepaskan hak atas
tanah semula;
b.
Sertipikat Hak Milik atau HGB yang
dimohon perubahan haknya;
c.
Kutipan Risalah Lelang yang dikeluarkan oleh pejabat lelang, apabila hak
yang bersangkutan dimenangkan oleh Orang Asing dalam suatu pelelangan umum;
d.
surat persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan, apabila Hak Milik atau HGB
tersebut dibebani Hak Tanggungan;
e.
bukti sah pembayaran Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan sesuai ketentuan
peraturan perundangundangan; dan
f.
bukti identitas pemohon.
Berdasarkan
permohonan pendaftaran perubahan hak tersebut, Kepala Kantor Pertanahan
mengeluarkan perintah setor biaya pendaftaran sesuai dengan tarif PNBP yang berlaku pada Kementerian Agraria dan
Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.
Setelah diterima tanda bukti
pembayaran biaya pendaftaran tersebut Kepala Kantor Pertanahan mendaftar
perubahan Hak Milik atau HGB menjadi Hak Pakai sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan. (Pasal 12 Permen ATR No. 29 tahun 2016)
Pendaftaran
perubahan Hak Milik atau HGB menjadi Hak Pakai
dilakukan dengan cara:
a.
mencoret kata-kata dan nomor Hak Milik atau Hak Guna Bangunan dalam Buku
Tanah dan Sertifikat Hak Atas Tanah yang bersangkutan berikut seluruh
daftar-daftar dan peta-peta hak tanah dan bidang tanah terkait, dan
menggantikannya dengan katakata dan nomor Hak Pakai;
b.
dalam kolom perubahan pada Buku Tanah dan Sertifikat Hak Atas Tanah
dituliskan kata-kata: “Hak Milik/Hak Guna Bangunan Nomor: ...
/................. ini berdasarkan ketentuan Pasal 6 ayat (1) Peraturan Menteri
Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 29 Tahun 2016
tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, dan Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah
Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia,
dilepaskan menjadi Tanah Negara dan langsung diberikan dengan perubahan menjadi
Hak Pakai Nomor: ... /...................... ”;
c.
Perubahan tersebut ditandatangani
oleh Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan.
(Pasal 13 Permen ATR No. 29 Tahun
2016)
G.
Terjadinya Hak Pakai atas Satuan
Rumah Susun dalam Perolehan Unit Hunian
berupa Hak Milik Atas satuan Rumah Susun yang berdiri di atas tanah HGB atau
Tanah Hak Pengelolaan menurut Permen ATR No. 29 Tahun 2016 dan
Pasal 6 ayat 2
Permen ATR No. 29 Tahaun 2016 memungkinkan dilaksanakannnya jual beli di
hadapan PPAT atas Sarusun yang dibangun di atas HGB atau Hak Pengelolaan. Dan
selanjutnya setelah dilakukannya pembuatan AJB, pada saat dilakukannya
pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan,
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun langsung diberikan dengan perubahan
menjadi Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun kepada Orang Asing yang bersangkutan.
Pendaftaran
perubahan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun menjadi Hak Pakai Atas Satuan Rumah
Susun tersebut dilakukan dengan cara:
a.
mencoret kata-kata dan nomor Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dalam Buku
Tanah dan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang bersangkutan
berikut seluruh daftar-daftar dan peta-peta hak tanah dan bidang tanah terkait,
dan menggantikannya dengan kata-kata dan nomor Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun;
b.
dalam kolom perubahan pada Buku Tanah dan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun dituliskan kata-kata: “Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor: ...
/................. ini berdasarkan
ketentuan Pasal 6 ayat (2) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 29 Tahun 2016 tentang Tata Cara pemberian,
Pelepasan, dan Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian
Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia, dilepaskan dan langsung
diberikan dengan perubahan menjadi Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun Nomor: ...
/...................... ”.
c.
Perubahan tersebut ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan yang
bersangkutan.
(Pasal 14 Permen ATR No. 29 Tahun
2016)
Tanah Bersama,
Bagian Bersama, dan Benda Bersama di mana Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun ini
berada, tetap dan tidak perlu dilakukan perubahan pencatatannya pada Buku Tanah
dan Sertifikat serta daftar-daftar dan peta-peta yang bersangkutan, karena ketentuan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (2) mutatis mutandis berlaku bagi
pemegang Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun.
Dalam hal kepemilikan seluruh Hak
Pakai Atas Satuan Rumah Susun dalam suatu bangunan gedung bertingkat beralih
atau dialihkan kepada Orang Asing, maka Tanah Bersama atas bangunan gedung
bertingkat dilepaskan menjadi Tanah Negara dan langsung diberikan dengan
perubahan menjadi Hak Pakai.
Dalam hal Tanah Bersama atas
bangunan gedung bertingkat tersebut merupakan Hak Guna Bangunan, maka di dalam
kolom perubahan pada Buku Tanah dan Sertifikat Hak Guna Bangunan dituliskan
kata-kata: “Hak Guna Bangunan Nomor: ... /................. ini berdasarkan
ketentuan Pasal 15 ayat (2) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 29 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian,
Pelepasan, dan Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian
Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia, dilepaskan menjadi Tanah
Negara dan langsung diberikan dengan perubahan menjadi Hak Pakai Nomor: ...
/...................... ”.
Dalam hal Tanah Bersama atas
bangunan gedung bertingkat tersebut merupakan Hak Pengelolaan, maka di dalam kolom
perubahan pada Buku Tanah dan Sertifikat Hak Pengelolaan dituliskan kata-kata:
“Berdasarkan ketentuan Pasal 15 ayat (2) Peraturan Menteri Agraria dan Tata
Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor ... Tahun ... tentang Tata Cara
Pemberian, Pelepasan, dan Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal
atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia, maka atas Hak
Pengelolaan Nomor: ... / ........... dilepaskan menjadi Tanah Negara dan
langsung diberikan dengan perubahan menjadi Hak Pakai Nomor: ...
/...................... ”.
Jangka waktu berlakunya Hak Pakai
tersebut adalah sisa jangka waktu
berlakunya Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun.
(Pasal 15 Permen ATR No. 29 Tahun
2016)
H.
Permasalahan hukum terkait
terjadinya Hak Pakai menurut Pasal 6 Permen ATR No. 29 Tahun 2016
1.
Terjadinya Hak Pakai yang
didahului dengan pelaksanana jual beli tanah Hak Milik kepada Orang Asing
Sebagaimana telah
diuraikan di dalam huruf F, Pasal 6
Permen ATR no. 29 Tahun 2016 memungkinkan dilaksanakannya jual beli tanah dihadapan
PPAT dalam pembelian tanah oleh orang asing, sekalipun tanah tersebut masih
berstatus tanah Hak Milik. Dan selanjutnya pada saat pendaftaran peralihan
haknya di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat, tanah hak milik tersebut
menjadi Tanah Negara dan langusng diubah haknya menjadi Hak Pakai yang
diberikan kepada orang asing.
Permasalahan terkait
hal tersebut adalah berdasarkan ketentuan Pasal 26 ayat 2 UUPA, apabila tanah
Hak Milik dipindahtangankan kepada orang asing maka akan mengakibatkan jual
belinya batal demi hukum, tanahnya jatuh pada negara dan semua pembayaran yang
telah diterima oleh pemilik tidak dapat diminta kembali. Selengkapnya Pasal 26
ayat 2 UUPA menentukan:
“Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan
perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung
memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga-negara yang
disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarga-negaraan asing atau
kepada suatu badan hukum kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud
dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada
Negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap
berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat
dituntut kembali.”
Apabila jual belinya batal demi
hukum, apakah dimungkinkan dilakukannya pemberian hak kepada pihak pembeli
(orang asing)?
2.
Terjadinya Hak Pakai atas Satuan
Rumah Susun dari perubahan Hak Milik atas satuan Rumah Susun di atas Tanah
HGB
Terkait dengan
pelksanana jual beli Hak Milik atas Sarusun di atas HGB dan kemudian pada saat
dilakukannya pendaftaran Hak Milik atas Sarusun tersebut diubah menjadi Hak Pakai
atas Sarusun, terdapat permasalahan sebagai berikut:
a.
Apakah dimungkinkan suatu peraturan Menteri menerbitkan lembaga baru berupa
Hak Pakai atas Satuan Rumah Susun?
b.
Pemilikan Hak Pakai atas Sarusun tersebut meliputi juga pemilikan bersama
atas Tanah Bersama yang berstatus Hak Guna Bangunan, apakah dimungkin orang
asing memiliki tanah HGB ?
Dengan
adanya permasalahan tersebut maka para PPAT harus berhati-hati di dalam
melaksanakan pembuatan akta jual beli tersebut karena hal tersebut dapat
menimbulkan permasalahan dikemudian hari, apalagi apabila jika tanah dan
banguna rumah tinggal atau Hak pakai atas sarusn tersebut dijadikan jaminan
utang kepada Kreditor/Bank.
Sekian,
semoga bermanfaat
Salam
Alwesius,
SH, MKn